Locataires commerciaux : attention au durcissement des règles encadrant la suspension des effets de la clause résolutoire d’un bail commercial 

La défaillance du locataire à payer tout ou partie des loyers et charges locatives, a pour effet principal de permettre au bailleur d’actionner la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial…
… avec le risque majeur pour le locataire commercial de voir son bail commercial résilié, et donc le plus souvent de perdre son fonds de commerce.
Si le locataire commercial ne peut régulariser la situation dans le mois de la signification du commandement visant la clause résolutoire, cette dernière prend effet de plein droit et le juge saisi doit en principe prononcer la résolution du bail, sauf à user de la faculté donnée par l’article L 145-41 du code du commerce de suspendre les effets de la clause.
Or par une loi n°2026-403 du 26 mai 2026 dite de « simplification de la vie économique », le législateur a souhaité limiter le pouvoir d’appréciation du juge en ajoutant à l’article L 145-41 du code du commerce, le paragraphe suivant :
« L'octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ».
Ces nouvelles dispositions sont d’application immédiates.
Ainsi dorénavant, la recevabilité d’une demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire formulée par le locataire commercial, est légalement conditionnée par la justification, au plus tard au jour de la première audience, de sa capacité à purger la dette locative et du règlement du loyer courant.
La jurisprudence viendra préciser ce qu’il faut entendre par « première audience », « capacité à purger la dette locative » et « reprise du versement intégral du loyer courant », mais le ton est donné par le législateur.
La suspension des effets de la clause résolutoire sera a priori beaucoup plus difficile à obtenir et le locataire commercial qui rencontre des difficultés de trésorerie, doit prendre des mesures en amont, sans attendre de recevoir un commandement de payer.
Il convient donc absolument de se faire assister par un professionnel du droit pour élaborer une stratégie.
Pour toute question ou besoin d’assistance, notre cabinet est à votre disposition afin de vous accompagner dans ces réflexions et vous aider à prendre la bonne décision.