Locataires commerciaux, lors du renouvellement de votre bail, n’hésitez plus à exiger la fixation de votre loyer de renouvellement à la valeur locative 

Dans un contexte économique difficile, nombre de commerçants notamment des centres villes, rencontrent de plus en plus de difficultés à régler leur loyer commercial avec le risque induit de perdre purement et simplement leur fonds de commerce en cas de défaillance.

Même si le bail fait loi entre les parties, un certain nombre de règles d’ordre public peuvent permettre au locataire d’imposer au bailleur une diminution du montant du loyer contractuel. Pour exemple, l’article L.145-9 du code du commerce peut être invoqué au cours du bail, en cas de hausse de 25 % du loyer initial sous certaines conditions.

De même, au terme de la durée du bail commercial (habituellement de 9 années), l’article L 145-33 du code du commerce dispose que le loyer renouvelé ne doit pas excéder la valeur locative. En cas de contestation, le juge des loyers commerciaux fixe le montant du loyer renouvelé à hauteur de la valeur locative proposée à dire d’expert.

Dans les faits, cette demande émanait habituellement du bailleur, mais depuis la crise sanitaire COVID, la hausse des loyers commerciaux par l’effet de la variation de l’indice ILC, a été telle que, dans nombre de cas, le loyer contractuel a atteint un niveau bien supérieur à la valeur locative du local commercial.

Dans un dossier récent que le cabinet Saint Yves Avocats à connaître pour le compte d’un locataire commercial, le loyer renouvelé fondé sur la valeur locative des locaux loués, a été judiciairement fixé à hauteur de 50 % du loyer contractuel.

Il peut donc être important, voire vital, pour un locataire commercial de prendre l’initiative d’une demande de renouvellement du bail avec un loyer fixé à la valeur locative, ou en cas de congé avec offre de renouvellement donné par le bailleur, d’accepter l’offre sous réserve de la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative.

Cette initiative suit des règles précises, et est très encadrée, notamment en termes de délai.

Il convient donc absolument de se faire assister par un professionnel du droit avant de prendre ce type d’initiative.
Pour toute question ou besoin d’assistance, notre cabinet est à votre disposition afin de vous accompagner dans ces réflexions et vous aider à prendre la bonne décision.