Baux Commerciaux : Attention aux pièges

Vous êtes locataire ou bailleur d’un local abritant une activité commerciale ou artisanale, ou vous souhaitez le devenir, faites très attention à bien mesurer l’étendue des obligations engendrées par la signature d’un bail commercial.

En effet, si certaines dispositions du code du commerce régissant le statut des baux commerciaux sont d’ordre public, c’est-à-dire qu’on ne peut y déroger dans un bail, la règlementation en la matière est souvent très souple.

Suivant l’étendue des obligations souhaitées mises à la charge des parties, il est possible de trouver des baux commerciaux de facture très variable, allant de quelques pages à plusieurs dizaines.

Les pièges à éviter sont nombreux à tous les stades de la vie du bail commercial, que ce soit pour la fixation du loyer et de son indexation, dans le bail d’origine ou lors de son renouvellement, pour l’établissement de l’étendue des obligations touchant notamment à la répartition des charges, des taxes, des travaux, ou encore pour les implications liées à la durée du bail (9 ans ou plus) et aux stipulations relatives aux résiliations anticipées, qu’elles soient contractuelles (congés) ou judiciaires (application de la clause résolutoire).

La bonne compréhension de l’étendue de ces obligations est d’autant plus importante que les baux commerciaux s’accompagnent de plus en plus souvent de garanties personnelles spécifiques engageant non seulement le commerçant personne physique sur son patrimoine propre, mais également le dirigeant de la personne morale locataire.

La négociation d’un bail commercial conforme à ses souhaits et la bonne compréhension des clauses du bail, sont essentielles non seulement lors de la rédaction du bail commercial initial, mais également lors de l’établissement d’avenants pendant la durée de la jouissance commerciale, ainsi que lors du rachat du droit au bail commercial seul, ou dans le cadre du rachat d’un fonds de commerce.

Lors du rachat d’un fonds de commerce, une mauvaise évaluation de la portée des obligations du droit au bail repris, peut remettre en cause l’économie globale de l’opération, et mettre ainsi en péril le repreneur.

L’analyse et la nécessaire bonne compréhension du bail commercial nécessitent non seulement de connaître la législation et la règlementation en vigueur, même si celle-ci demeure relativement stable, mais également l’évolution de la jurisprudence qui, elle, est beaucoup plus évolutive et difficile à appréhender même pour un commerçant ayant de solides connaissances juridiques.


La méconnaissance du droit des baux commerciaux, qu’il soit législatif, règlementaire, ou jurisprudentiel, peut accroître très sensiblement les obligations envisagées à la base par le locataire ou le bailleur commercial et engendrer des difficultés pouvant aller jusqu’à l’ouverture d’une procédure collective.


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